Locazioni turistiche: disciplina, adempimenti e regime fiscale

Negli ultimi anni il mercato delle locazioni turistiche ha conosciuto una crescita significativa, favorita dalla diffusione delle piattaforme online come Airbnb, Booking.com e Vrbo. Parallelamente, il legislatore nazionale e le Regioni hanno progressivamente introdotto una disciplina sempre più articolata, con l’obiettivo di regolamentare il settore, contrastare l’abusivismo e garantire maggiori tutele sia ai turisti sia agli operatori.

Oggi chi intende concedere in locazione un immobile per finalità turistiche non deve limitarsi a valutare la convenienza economica dell’investimento, ma deve anche conoscere gli adempimenti amministrativi, gli obblighi di pubblica sicurezza e il regime fiscale più appropriato.

La locazione turistica consiste nella concessione in locazione di un immobile ad uso abitativo, o di una sua porzione, esclusivamente per finalità turistiche, ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della Legge n. 431/1998. Dal punto di vista giuridico si tratta di un contratto di locazione disciplinato dal Codice Civile (artt. 1571 e seguenti) e dall’art. 53 del Codice del Turismo. A differenza delle strutture ricettive (alberghi, B&B, affittacamere, case vacanze gestite in forma imprenditoriale), la locazione turistica ha come oggetto esclusivamente la concessione in godimento dell’immobile. Elemento essenziale è l’assenza di servizi tipici dell’attività ricettiva, quali reception, somministrazione della prima colazione, servizi di ristorazione, trasporto o assistenza continuativa durante il soggiorno. Sono invece consentiti i servizi strettamente funzionali all’utilizzo dell’immobile, tra cui:

• consegna delle chiavi;
• pulizia iniziale e finale;
• fornitura della biancheria;
• utenze domestiche;
• connessione Wi-Fi;
• climatizzazione.

L’offerta di ulteriori servizi potrebbe determinare la riqualificazione dell’attività come esercizio ricettivo, con conseguenze sia amministrative sia fiscali.

Quando il contratto ha una durata non superiore a 30 giorni, si rientra nella disciplina delle locazioni brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017. Dal punto di vista fiscale questa categoria assume particolare rilevanza, poiché consente, ricorrendone i requisiti, l’applicazione della cedolare secca ed è soggetta a specifiche disposizioni riguardanti gli intermediari immobiliari e le piattaforme telematiche. I contratti di durata inferiore a trenta giorni non sono generalmente soggetti all’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, salvo il superamento dei limiti previsti dalla normativa.

Modalità di esercizio dell’attività

Uno degli aspetti più delicati riguarda la qualificazione dell’attività come non imprenditoriale oppure imprenditoriale.

La distinzione non dipende esclusivamente dal numero degli immobili posseduti, ma dall’esistenza di un’organizzazione stabile e professionale diretta allo svolgimento dell’attività.

Inoltre, la normativa fiscale introduce una presunzione di esercizio in forma imprenditoriale al ricorrere di determinate condizioni, come nel caso della destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Persona fisica senza partita IVA

Quando l’attività non presenta carattere imprenditoriale, il proprietario può concedere in locazione il proprio immobile senza apertura della partita IVA.

I redditi percepiti confluiscono tra i redditi fondiari e il contribuente può, ricorrendone i presupposti, optare per il regime della cedolare secca. Ciò non significa però che l’attività sia priva di obblighi amministrativi.

In Puglia, ad esempio, anche le locazioni turistiche esercitate in forma non imprenditoriale richiedono la presentazione della Comunicazione di Inizio Attività (CIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) competente.

Persona fisica con partita IVA

Quando l’attività assume carattere imprenditoriale, il proprietario è tenuto ad operare con partita IVA.

Oltre agli adempimenti fiscali e previdenziali, occorre presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso il SUAP del Comune competente.

L’attività sarà quindi soggetta alla disciplina propria dell’impresa, con possibilità di adottare il regime forfettario oppure il regime ordinario, ove ne ricorrano i presupposti.

Attività svolta tramite società

Per patrimoni immobiliari di dimensioni più rilevanti o per attività particolarmente strutturate può risultare opportuno operare attraverso una società.

Questa soluzione consente una gestione più organizzata dell’attività e può offrire vantaggi sotto il profilo della pianificazione fiscale e patrimoniale, ma comporta anche maggiori obblighi amministrativi e contabili.

Gli adempimenti amministrativi

L’avvio dell’attività comporta numerosi adempimenti che devono essere rispettati indipendentemente dal canale utilizzato per reperire gli ospiti.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Uno dei principali obblighi introdotti negli ultimi anni riguarda il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Il CIN deve essere richiesto attraverso la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), previa registrazione nel sistema regionale e ottenimento del Codice Identificativo Regionale (CIR).

Il codice deve essere:

• esposto all’esterno dell’immobile;
• indicato in tutti gli annunci pubblicati online;
• comunicato agli intermediari immobiliari e alle piattaforme telematiche.

L’omessa indicazione del CIN è soggetta a specifiche sanzioni amministrative.

Registrazione nel DMS Puglia

Per gli immobili situati in Puglia è inoltre necessaria la registrazione nel portale DMS Puglia, attraverso il quale viene attribuito il CIR e vengono gestiti gli adempimenti regionali.

Comunicazione degli ospiti

Tutti gli ospiti devono essere comunicati alla Questura mediante il portale Alloggiati Web, nel rispetto dell’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. L’obbligo riguarda anche le locazioni turistiche esercitate in forma non imprenditoriale.

Comunicazione dei flussi turistici

I gestori sono inoltre tenuti a trasmettere periodicamente i dati statistici relativi agli arrivi e alle presenze tramite il sistema SPOT Easy di ARET Pugliapromozione.

Imposta di soggiorno

Qualora prevista dal Comune, il gestore deve riscuotere l’imposta di soggiorno dagli ospiti e provvedere ai successivi versamenti e dichiarazioni secondo il regolamento comunale.

Requisiti di sicurezza

Tutte le unità immobiliari destinate alle locazioni turistiche devono essere dotate di dispositivi di rilevazione del gas combustibile e del monossido di carbonio, nonché di estintori conformi alla normativa vigente.

Per le attività esercitate in forma imprenditoriale devono inoltre essere rispettati tutti i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa.

Polizza assicurativa

La normativa regionale pugliese impone ai gestori delle locazioni turistiche, sia imprenditoriali sia non imprenditoriali, la stipula di una polizza di responsabilità civile a tutela degli ospiti.

La scelta del regime fiscale

Uno dei quesiti più frequenti riguarda il regime fiscale più conveniente. Non esiste una risposta valida in assoluto, poiché la scelta dipende da molteplici fattori, tra cui:

• numero degli immobili;
• modalità di gestione;
• volume dei ricavi;
• costi sostenuti;
• eventuale presenza di personale o collaboratori.

Cedolare secca

Per le persone fisiche che svolgono l’attività al di fuori dell’impresa, la cedolare secca rappresenta spesso la soluzione più semplice e conveniente. Essa consente di sostituire IRPEF, addizionali e imposta di registro con un’imposta sostitutiva, semplificando notevolmente gli adempimenti fiscali.

Regime forfettario

Quando l’attività assume carattere imprenditoriale, il regime forfettario può costituire una valida alternativa, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge. La convenienza dipende principalmente dall’incidenza dei costi effettivamente sostenuti.

Regime ordinario

Per attività più strutturate o caratterizzate da investimenti rilevanti, il regime ordinario può risultare maggiormente conveniente, consentendo la deduzione analitica dei costi e una gestione fiscale più aderente alla realtà economica dell’impresa. Per tale motivo è opportuno effettuare una valutazione preventiva prima dell’avvio dell’attività.

Le locazioni turistiche rappresentano, dunque, un’interessante opportunità di valorizzazione del patrimonio immobiliare, ma richiedono una gestione sempre più attenta e di tipo professionale.

La corretta qualificazione dell’attività, il rispetto degli adempimenti amministrativi e la scelta del regime fiscale più idoneo consentono di evitare contestazioni e sanzioni, oltre a ottimizzare il rendimento dell’investimento.

Proprio per la continua evoluzione della normativa, è consigliabile effettuare un’analisi preventiva della propria situazione prima di avviare l’attività o di ampliare il numero degli immobili destinati alla locazione turistica. In molti casi, una pianificazione iniziale consente di prevenire errori che potrebbero rivelarsi onerosi sotto il profilo fiscale e amministrativo.

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